L’ “emergenza COVID-19”: l’impatto sui contratti commerciali e rapporti locatizi

1 Apr 2020 - News

L’ “emergenza COVID-19”: l’impatto sui contratti commerciali e rapporti locatizi

L’epidemia da COVID-19 rappresenta un’emergenza di sanità pubblica di rilevanza internazionale. Considerato l’evolversi della situazione epidemiologica in Italia, già con DPCM 11 marzo 2020 è stata disposta la sospensione di numerose attività commerciali e inerenti i servizi alla persona su tutto il territorio Nazionale. Si sono susseguite altre drastiche misure restrittive che hanno avuto un forte impatto sulla vita privata delle persone, delle imprese e del mercato. 

Ciò induce a focalizzare l’attenzione sui rapporti contrattuali in essere e su connessi temi di immanente importanza.

1) Conseguenze sui contratti colpiti dai provvedimenti di emergenza. 

I provvedimenti di emergenza emanati in relazione alla attuale pandemia potrebbero integrare gli estremi della forza maggiore. Nei casi menzionati i provvedimenti impediscono il corretto svolgimento dei rapporti contrattuali e, in particolare, rendono di fatto impossibile a una delle parti l’esecuzione della sua prestazione. In tali ipotesi, le conseguenze in ordine alla permanenza del vincolo contrattuale dipendono anche dalle previsioni contrattuali: laddove il contratto prevede una specifica disciplina dei casi di forza maggiore si seguiranno le relative disposizioni (dalla sospensione o riduzione dei pagamenti, sino alla risoluzione del contratto); invece, in assenza di puntuali previsioni contrattuali trovano applicazione i principi generali dettati dal codice civile in ordine alla impossibilità sopravvenuta o all’eccessiva onerosità sopravvenuta. 

2) Conseguenze in ordine alle locazioni commerciali e affitti.

Nelle menzionate ipotesi il pagamento del canone può essere sospeso solo laddove tale facoltà sia oggetto di espressa previsione nel contratto di locazione uso commerciale o di affitto, appunto in relazione a cause di forza maggiore.

Ragionevolmente può valutarsi la necessità di richiedere la sospensione del pagamento dei canoni di locazione commerciale proprio in relazione a immobili adibiti ad una determinata attività specificamente menzionata (in termini restrittivi) dai provvedimenti governativi che ne hanno disposto la chiusura totale. 

Invece, per tutte le altre attività che non sono state inibite non pare conveniente (e praticabile) optare per la sospensione o la riduzione dei canoni di locazione o di affitto, anche nel caso in cui il contratto contenga una specifica previsione in tale senso per le ipotesi di forza maggiore. 

Ovviamente, in difetto di specifiche previsioni contrattuali, se la situazione di emergenza dovesse protrarsi per un periodo di tempo particolarmente esteso (con l’ulteriore prolungata chiusura di locali ed attività),  potrebbe valutarsi il recesso dal contratto per gravi motivi.

Altresì, in caso di chiusura parziale si potrebbe valutare l’applicabilità del rimedio dell’eccessiva onerosità sopravvenuta per crisi economica, con conseguente rinegoziazione delle condizioni contrattuali in modo da riportare ad equilibrio le prestazioni delle parti. Infatti, essendo stata disposta la chiusura temporanea in relazione allo stato di emergenza, il mancato utilizzo degli immobili locati di cui si dovesse continuare a pagare il canone potrebbe determinare uno squilibrio del sinallagma contrattuale tale da richiedere un intervento per ristabilire la corrispondenza tra le prestazioni.


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